So kauft man eine Eigentumswohnung in Shanghai.

Ein Leitfaden für Expats Wohneigentum in China zu erwerben.

Shanghai ist mit Abstand die teuerste Stadt um Immobilien auf dem Festland China zu kaufen. Auf diesem extrem heißen Immobilienmarkt, sind die Immobilienpreise um 19% allein im vergangenen Jahr gestiegen. In einigen Stadtteilen sogar um 40% seit 2013. Viele Einwohner von Shanghai sind schlicht und ergreifend nicht in der Lage Immobilien zu kaufen. Zu deren Glück blieben die Mietpreise konstant und sind nicht in gleichem Masse gestiegen.

Shanghai Oneandahalfman

Eine durchschnittliche Wohnung in  zentralen Bereichen von Shanghai kostet zur Zeit 8.5000 RMB pro sgf (Squarefeet), das sind umgerechnet auf qm 25.500 RMB oder 3.240,- €, wohlgemerkt bei einem monatlichen Durchschnittseinkommen von 2500-3500 RMB oder 440,- €. Shanghai ist deutlich teurer als andere chinesische aufstrebende Millionenstädte.

Wenn Du als Expat eine Wohnung in Shanghai oder auch in einer anderen Stadt in China kaufen möchtest, werden die Dinge ein wenig komplizierter. Die chinesische Regierung hat strenge Vorschriften erlassen, die Ausländer erfüllen müssen wenn sie eine Wohnung kaufen möchten. Das ist eine Teil der Bemühungen den Immobilienmarkt abkühlen zu lassen.

Wenn Du Dich also in Shanghai niederlassen möchtest, gibt es ganze Reihe von Regeln und Vorschriften, die Du beachten musst.

 

 

eht jetzt für etwa RMB8.500 pro Quadratfuß, so dass es deutlich teurer als andere First-Tier-Städte. Wenn Sie ein Expat suchen, um in Shanghai zu kaufen, werden die Dinge ein wenig komplizierter, da die Regierung hat strenge Vorschriften für Ausländer Kauf Eigentum als Teil einer breiteren Bemühungen, um den Markt abkühlen platziert. Wenn Sie sich in Shanghai niederlassen wollen, gibt es eine ganze Reihe von Begriffen, Regeln und Vorschriften, die Sie beachten sollten, bevor Sie beginnen. Hier ist ein kurzer Führer zum Kauf von Immobilien als Ausländer in Shanghai.

Hier ist mein Leitfaden für Expats Wohneigentum in China zu erwerben.

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Anforderungen

Als erstes. bevor Du überhaupt erwägen kannst, Immobilien in Shanghai zu kaufen, musst Du ein “qualified Expat Buyer” , also ein qualifizierter Ausländischer Käufer, sein.

Um so eingestuft zu werden, müssen 4 Voraussetzungen erfüllt sein:

  1. Du benötigst einen Nachweis, in den letzten 12 Monaten in der Stadt gelebt zu haben.
  2. Dafür benötigst Du Kopien des letzten Steuerbescheids und Deinen Arbeitsvertrag. Unter Umständen wird auch ein länger zurückliegender Zeitraum geprüft. Du musst einen gültigen Ausländererlaubnis- und Aufenthaltsgenehmigungsnachweis vorlegen, die beide mindestens ein Jahr zuvor ausgestellt worden sein sollten.
  3. Du kannst auch einen Chinesen bitten in seinem Namen für Dich die Immobilie zu kaufen und die Eigentumswohnung zu übertragen, sobald Du Deinen “qualified Expat Buyer” Status erreicht hast. Das ist aus offensichtlichen Gründen riskant. Wenn Du daran denkst so vor zu gehen, sollte es eine Dir bekannte Person sein. Wie sagt meine chinesische Frau immer: “Trau niemals einen Chinesen!”. Also ich würde von dieser Variante definitiv abraten.
  4. Im Gegensatz zu den meisten  anderen Ländern müsst Du nicht eine bestimmte Menge an Guthaben auf der finanzierenden Bank nachweisen, um eine Immobilie kaufen zu können, bzw. ist es für die Qualifikation nicht notwendig.

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Regeln

Für Expats ist es wichtig, darauf hinzuweisen, dass, wenn Du Eigentum in Shanghai kaufst, die chinesischen Behörden erwarten, dass Du selber in der Eigentumswohnung wohnst! Es ist nicht möglich Wohnungen als Kapitalanlage zu kaufen.

  1. Expats ist der Kauf von Wohnungen als Mietobjekt streng verboten, und Du darfst nur eine Immobilie besitzen, nicht mehrere.
  2. Darüber hinaus ist es Ausländer nicht erlaubt, Gewerbeimmobilien in Shanghai zu kaufen. Es ist wichtig die Lage der gewünschten Wohnung gut zu überlegen. Wichtig ist auch das es Dir klar sein muss, dass die chinesische Regierung das Land besitzt auf dem Deine Wohnung steht und Du technisch gesehen nur das Nutzungsrecht des Landes bzw. der Wohnung für die Dauer von 70 Jahren least. Ausländische Unternehmen (Daimler Benz etc) sind berechtigt, Gewerbeimmobilien zu erwerben. Du als “Einzelkämpfer” oder “digitaler Nomade” jedoch nicht.
  3. Ausländer sind berechtigt, ein Hypothekendarlehen in China auf der Grundlage von Einkommen und Kredit-Scoring zu nehmen. Allerdings darf das Darlehen nur maximal 70% des Immobilienwertes abdecken, also auf gut deutsch, eine Vollfinanzierung ist nicht möglich. Allerdings auch nicht für Chinesen.

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Bevor Du kaufst

  1. Es gibt ein paar Dinge, die Du frühzeitig überprüfen musst, um unnötige Schwierigkeiten bei der Kaufabwicklung zu vermeiden. Du musst sicherstellen, dass derjenige, der Dir die Eigentumswohnung verkaufen möchte, das Recht hat diese zu verkaufen. Das fängt schon damit an, dass er einer Wohnungsbesichtigung zustimmen sollte und diese auch durchgeführt werden kann. Er sollte sich ausweisen können und ggfs. vorhandene Miteigentumer der Immobilie offenlegen. Das letzte was Du sicherlich möchtest, ist das Du jemanden eine Anzahlung auf die Wohnung tätigst, der gar nicht zum Verkauf der Wohnung berechtigt ist. Auch hier wieder das Zitat meiner Frau: “Trau niemals einem Chinesen”. Keine Sorge, das tun die Chinesen auch untereinander nicht.
  2. Es ist die Pflicht der Immobilienagentur, eine “Titelsuche”, in Deutschland vergleichbar mit einer Grundschuldeintragung im Grundbuch, sowie einen Hukou Check durchzuführen. Immobilien in China sind erheblich von Hukou-Missbrauch betroffen. Das Houkou System in China ist mit dem Deutschen Familienbuch vergleichbar. Ausser Geburtsdaten, Eheschliessung, Geburten von Kindern ist in China zusätzlich der Wohnsitz vermerkt. Damit wird illegale Zuzug in die chineischen Ballungsgebiete verhindert und kontrolliert.
  3. Wenn Du endlich Deine perfekte Wohnung oder Reihenhaus gefunden hast und ein Kaufangebot machen möchtest, gibt es noch ein paar Begriffe, die Du kennen solltest. Wenn der Verkäufer mit Deinem Angebot einverstanden ist, ist es üblich, ihm sofort eine Gebühr zu bezahlen, die als “Earnest Money” bekannt ist. Der Verkäufer akzeptiert Dein Angebot und hindert ihn daran, an einem anderen Käufer zu verkaufen, z.B. wenn dieser ein höheres Angebot macht. Die Höhe der Zahlung liegt ganz bis zum Ermessen des Verkäufers und wird oft zwischen den beiden Parteien vorher ausgehandelt.
  4. Sollte der Käufer oder der Verkäufer vereinbarten Bedingungen verletzen (z. B. wenn der Verkäufer aus dem Deal zurücktritt weil der Wert der Immobilie in Abwicklungsphase gestiegen ist), dann sind beide verpflichtet, die geschädigten Partei eine Entschädigung zu bezahlen, die in der Regel der doppelten Summer des “Earnest Money” entspricht. So weit die Theorie. Die Entschädigung kann tatsächlich sehr stark variieren.
  5.  Bei der Höhe der Anzahlung (Earnest Money), die der Käufer dem Verkäufer beim Abschluss des Kaufvertrages zahlt, gibt es gesetzlich vorgeschrieben Grenze. Beide Parteien verhandeln den Betrag und halten diesen im Kaufvertrag fest.

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Ablauf der Eigentumsübertragung

Die wesentlichen Schritte zum Kauf einer Wohnung oder eines Hauses in Shanghai sind:
1. Unterzeichnung eines schriftlichen Vertrages mit dem Verkäufer, der von dem Vekäufer, der das Eigentum verkauft, aufgesetzt wird.
2. Anmeldung des neuen Wohnortes mit  einer Kopie dieses Vertrages bei der örtlichen Polizeistation.
3. Unterzeichnung eines weiteren Vertrages unter der Aufsicht eines Regierungsbeamten. Der Verkauf wird so der chinesischen Regierung mitgeteilt. Das Land gehört ja dem Staat und wird von diesem geleast.
4. Abschluss des Kaufvorganges in Begleitung des Verkäufers in dem örtlichen ” Property Exchange Center (房地产 交易 中心)”, Vergleichbar mit der Grundbucheintragung in Deutschland. Hier wird die Eigentumsübertragung  offiziell protokolliert. Jeder Bezirk in Shanghai hat ein “Property Exchange Center” und es ist ratsam, dass Du jemanden mitbringst, der Mandarin spricht, sofern Du selber die Sprache nicht oder nur wenig beherrschst.

Damit wärest Du glücklicher Besitzer einer Eigentumswohnung in Shanghai. Das war nicht so schwer.

Für weitergehende Informationen zum Immobilienkauf in Shanghai empfehle ich Dir die Firma Maxxelli Consulting. Die Firma ist spezialisiert darauf Expats beim Wohnungskauf in Shanghai zu unterstützen. Du kannst Dich bei rechtlichen Fragen an die Anwaltskanzlei Joint-Win wenden, die sind auf Rechtsfragen beim Immobilienkauf in Shanghai spezialisiert.

Kontakt:

Maxxelli Consulting: info@maxxelli-consulting.com,  Tel: 4000 150 600

Joint-Win:  www.joint-win.com, Tel: 6037-5888

 

 

 

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Ich bin Jahrgang 1970 und lebe seit 2014 in China. Seit mittlerweile über 20 Jahren bin ich Unternehmer und u.a. Gründer von ONEANDAHAHFMAN. Ich bin entschlossen und zielstrebig dabei meinen ganz persönlichen Traum wahr werden lassen – ortsunabhängiges leben und arbeiten. Schon früh entdeckte ich die Faszination des Reisens. Viele Auslandsaufenthalte in verschiedenen Teilen der Welt haben mich mehr und mehr für das Thema ´Ausland und Auswandern` sensibilisiert. Eine Option Ausland ist inzwischen auch Teil meiner eigenen Lebensplanung geworden.
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Ich bin Jahrgang 1970 und lebe seit 2014 in China. Seit mittlerweile über 20 Jahren bin ich Unternehmer und u.a. Gründer von ONEANDAHAHFMAN. Ich bin entschlossen und zielstrebig dabei meinen ganz persönlichen Traum wahr werden lassen – ortsunabhängiges leben und arbeiten. Schon früh entdeckte ich die Faszination des Reisens. Viele Auslandsaufenthalte in verschiedenen Teilen der Welt haben mich mehr und mehr für das Thema ´Ausland und Auswandern` sensibilisiert. Eine Option Ausland ist inzwischen auch Teil meiner eigenen Lebensplanung geworden.
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